菲律宾BGC和MAKATI房产投资指南

 知己知彼百战不殆，这篇文章将带大家从头了解，从根源出发才能知其全貌。首先在和大家讲解菲律宾投资之前，先和大家讲一下什么是海外投资和为什么要进行海外投资。不管你是打算在菲律宾买卖房产/租房/写字楼 等，还是已经买房/租房，你在菲律宾置业的过程中，有任何疑问，欢迎咨询我们 Telegram 电报 @VBW777 微信 VBW333 
1什么是海外投资
海外投资的好处
海外投资的名词解释是：投资主体通过投入货币、有价证券、实物、知识产权或技术、股权、债权等资产和权益或提供担保，获得境外所有权、经营管理权及其他相关权益的活动。

中国起步较晚，国际市场经验不足，所以投资的规模一直是比较小的。但是随着社会经济的高速发展，已经有越来越多的人将目光放到了海外投资上，到现在海外投资链已经非常完善了。

那么这么多人热衷的海外投资有什么好处呢。
正所谓狡兔三窟，在现今这个多样化的社会环境中，能适应并且参与尝试多样化的投资是很有必要的。就国内而言，不同的投资区域所面临的投资风险不同，国外就更不用讲了。风险不同，环境的政策不同，和所带来的机遇和价值是成正比的。中国的市场环境比较稳健，但是整体的收益相对比国外而言就低了很多。正所谓高风险高收益，低风险低收益。想要有高收益，进军海外市场就很有必要。

998房产提示您而海外比较主流的几种投资方式就包括了房产投资。好了话不多说，往下看菲律宾房产投资指南不能错过。

2菲律宾房产现状和价值
房产付款方式
菲律宾房产现在处于一个严重的供需不平衡阶段。菲律宾国家人口1.1亿，首都地区马尼拉（包含15个行政区城市、1个自治市）人口2400万。同比上海，上海也差不多2400万人，但是马尼拉的面积只有上海的1/10， 相当于把上海全部人口集中在外滩。

和中国一样，菲律宾也属于发展中国家，并且也是一个发展大国。首都地区马尼拉大都会由马尼拉和周边17个市镇组成，目前马尼拉常住人口为2400多万人。
与中国不同的是，菲律宾是单核城市，全国的资源都会集在马尼拉，如同中国各二三级城市的优秀人才会向北上广深集中，在菲律宾全国的优秀人才都会只向马尼拉集中。所以马尼拉GDP37.5%的占比，不管是对比于北京的3.5%、上海的3.8%、广州的2.3%来说都是毫不逊色的。而且马尼拉城发展潜力大，常驻人口年轻化，平均年龄24岁，差不多是15年前的中国，再加之生活质量的日渐提高，对高品质住宅的需要也越来越高。

和中国大多城市房价前景不明停滞，只有40-70年产权需装修才能出租或入住且有限购等等购房标准相比，菲律宾的置业标准就好很多：房产价格持续增长、年均房价稳定涨幅7%-8%、永久产权、无公摊、精装修，交房即可出租或入住、无限购、约15%的首付，交房之前无需其他任何款项……

998房产提示您在菲律宾购房也不用担心炒房的风险，马尼拉整体公寓也只有10%—15%在外国人手里，85%以上还是本地人在购买，而外国人大多数还是以长期收租为投资目的，且都习惯全款买房。

菲律宾的房产付款方式是首付 + 建设期的月供 + 尾款。和中国不同的是这个月供是支付给开发商的，且没有利息。

预定时支付的首付（0~20%）+建设期支付月供（20%~30%）+交房后支付尾款（50%~80%）
就交房即可出租或入住这条来说租金是可以覆盖房贷的。在中国买房，无论现房还是期房，新房还是二手房，支付30%首付（根据各地政策）后，剩余的70%是金额是银行按揭付款，先不论利息一说，如果买的是期房，还要时时担心烂尾风险，一旦出现烂尾，不只首付款打水漂，自己还欠了银行一屁股债，而对于开发商来说却是收到了房屋的全款金额。

而在菲律宾，购买期房只需要支付很少的一部分首付，以及建设期的月供，全部相加约总房价30%左右。而一旦开发商烂尾，剩余超过70%的房款是无法拿到的，还会赔上多年来建立的信誉，是得不偿失的。

中国开发商依靠政府拍卖获取土地，往往都是通过融资贷款的资金，继而往后的建设与其销售楼房回款都有严格的要求。一旦出现资金断裂，往往会如同多米诺骨牌连一样造成连锁反应，这几年包括恒大在内多家知名开发商都遇到这样的问题。

菲律宾就完全不需要担心这一点，菲律宾土地私有化，现在开发商进行楼盘开发的土地都是自己持有，有一些是几十年，甚至是数百年前其家族囤积的土地，这样的土地几乎没有任何成本。根据市场情况，或早或晚，或快或慢都不会有问题，这也是为什么在菲律宾随便一个楼盘的建设动辄就要四五年的时间，因为随着时间推移，房价上涨，开发商只会挣的更多。
3如何选择房产户型
菲律宾房产怎么投
CCT(Condominium Certificate of Title)：土地产权是持分的，公寓属于这类权状。
TCT(Transfer Certificate of Title)：土地持分是100%所有，独栋房产属于这类。

以上便是菲律宾房产的两种划分，CCT是指不带土地的，简单理解就是高层建筑，我们通常说的公寓，也就是住宅楼，一些可售的办公楼也算在内。这种是每户单独的产权证，所以外国人是可以直接购买的，并且也是永久产权。

一些自建楼也是高楼，但是整个楼+土地只有一个产证，这种就属于TCT，外国人不可以持有。


998房产提示您 与国内不同的是，国内是按照产权类型区分，分为商业产权和住宅产权，根据产权不同，税率不同，水电价不同，产权年限也不同。公寓属于商业产权，所以是40年产权，商税，水电。

而菲律宾不同的原因在于土地，菲律宾的土地是私有化的，是属于个人或者集体的永久产权。简单来说菲律宾的房产权是按照房子是否带土地来进行区分的。

TCT是带土地的，比如别墅，自建楼，工厂，农场等，这种是外国人是不可以直接购买的，只有本国人或者本国人持股60%以上的公司才可以购买。
CCT是只不带土地的，简单理解就是高层建筑，我们通常说的公寓，也就是住宅楼，一些可售的办公楼也算在内。


公寓=住宅，只是在叫法习惯上不同。一梯一户，500平的大平层是公寓，6梯20户，全是20平一室的也是公寓。二者在产权上并无任何不同，只是根据定位，面向不同阶层的客户群体设计了不同大小的房子而已。
所以公寓就成了海外投资者的首选目标，也就是前面我们提到过的第一种。虽然购买者没有土地土地产权，但是只要拥有楼盘中的部分土地产权，所购买的公寓产权也是永久的。

在马尼拉房产市场，流动性最好、最受欢迎的户型，是小面积、紧凑的套间。因为合租能一起负担房租，可以减轻不少的压力，换个角度想我们小户型的单位租金就可以升得更高。

而且在菲律宾不存在公摊面积，所以如果针对的目标人群是这种住房要求不高，生活水平较低的顾客，投资这种小户型是首选。

相反，如果针对的目标人群是超高净值人士，998房产提示您这种小型户也不会是他们的选择，所以在入手投资时一定要对症下药，在深度了解地区市场后，根据所针对的目标人群下手。

去菲律宾买房找到靠谱的机构这一点是非常重要的，特别是经过此次疫情，频繁出现了中介失联，消失，甚至卷钱跑路等情况。


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