在马尼拉投资房产，最需要注意的有哪些？
不管你是打算在菲律宾买卖房产/租房/写字楼 等，还是已经买房/租房，你在菲律宾置业的过程中，有任何疑问，欢迎咨询我们 Telegram 电报 @VBW777 微信 VBW333
客户：998房产你好，我最近在看菲律宾的房子，你觉得在马尼拉投资房产最需要注意的有哪些？998房产：要实地考察， 投资周期， 预算要算对， 看看我的文章会比较清楚。
客户：我看了你发给我的文章，要有全款支付的预算这个我很认可。不过关于短期炒期房这一点，因为之前我也接触过国内的几家中介，很多都是推荐持有个两三年，在交房之前就卖掉。
也给我算过首付大概就10来万，每个月再月供两千多，这样算下来投资不高，回报也还不错。说实话我对这点还是满心动的，不过确实对能不能两三年就卖掉还有点担心。
在你看来是否这样操作是不可行的？你是觉得很难两三年就卖掉么？如果真能卖掉回报率应该比长期持有要高吧
998房产：如果市场90%的人都在做一样的事情， 那真的有利可图吗？任何投资市场，90%的投资人都是韭菜。 他们给你算账面上 理想报酬， 短炒当然高于长期持有 。
那些短炒赚钱的都是2015就买了， 2016-2018大涨就陆续卖掉，现在2023 还建议你短炒的人 不是不专业就是没良心。
现在投资菲律宾 我都建议长期持有。
客户：谢谢你的分析。你建议的长期持有是指多久呢？买期房更好还是现房更好？
因为我投资的话的确可以持有个一套两套就一直出租，一直作为你说的稳定的现金流，但更多的部分肯定是想要抛售获利后拿回国内的。
你觉得马尼拉现在什么房子有比较高的长期升值潜力，这个长期是多久？
998房产：我的观点很简单，市场永远是对的，错的都是投资人。
菲律宾市场的优势是高租金，虽然高杠杆是这边的优势，但，二手市场不成熟也是事实。今天我跟你说菲律宾二手市场跟上海 香港 台北 一样成熟，那肯定是鬼话。
所以，如果硬要来短炒，失败了再说市场不好，那是自己的问题，因为有错误期待。
1.菲律宾房子盖5年，你收租5年。持有10年我觉得是基本的。
2.保守以现在租金报酬率5%计算，5年也回本25%。你10年后要卖，就算房子都不涨，你成本低别人25%。，进可攻退可守！
客户：那你觉得菲律宾现在做房产投资，真实的年回报率大概能有多少？998房产：租金行情一平米1000-1200菲币， 再计算你入手的单价， 投资报酬就出来了。
增值的部分，8-12%/年 没问题。
我指的是好区，不是全部马尼拉都这样。何谓好区？
客户：还想请问下，如果我以后抛售房源，是卖给本地人的概率大还是同样得中国人接盘？中国人手上的房子本地人会不会不愿意买？我好像从哪里看到说过这种情况。
998房产：这没有一定的概率说一定是怎样，但，简单看法，本地人收入增加，当然也想提升生活品质。在买房时，当然会想搬进好区的生活环境。所以，我一直只推荐买房买在好区内，未来你才有机会转卖给本地有钱人。
不要去买那种离好区很近的楼盘， 因为那种楼盘很多，有钱人不会考虑。
我这样举例不精准，但，可以这样思考，要买就买在上海静安区内，而不是离静安区2站地铁站的距离。
东南亚都有阶级概念，有钱人就跟有钱人住一起，因为贫富悬殊。
客户：好的，了解了。那现在菲律宾买二手房的人多么？就是你说的好的区域的房子，本地人更倾向买期房还是二手房呢？998房产：看市场，成熟好区没地就买2手，新区就买期房。不管你是打算在菲律宾买卖房产/租房/写字楼 等，还是已经买房/租房，你在菲律宾置业的过程中，有任何疑问，欢迎咨询我们 Telegram 电报 @VBW777 微信 VBW333
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交通部LTO：汽车年检/免出席年检 车牌 OR/CR补办 汽车过户 驾驶证新办/更新/补办 中国驾照换菲律宾驾驶证 CDE考试包过 解除汽车抵押 等外交部DFA：菲律宾护照 菲律宾文件认证 菲律宾海外领馆文件认证等税务局BIR：企业所得税 企业审计 个人所得税 发票印制 税卡TIN 等
市政府CH：公司注册 建筑许可 卫生许可 营业许可 装修许可 消防许可 地基税 等工贸部SEC/DTI：公司注册 公司变更 等劳工部DOL：AEP 员工登记 员工开除登记 海外员工登记 AEP取消 等
统计局PSA：菲律宾结婚登记 菲律宾出生登记 菲律宾死亡登记 菲律宾离婚登记 等
房产托管：房屋/公寓/商铺租赁/买卖 房产入户/过户 房产贷款 房产抵押/解除抵押 地基税 等银行开户：信安银行 联合银行 AUB EASTWEST 等
菲律宾旅游：长滩岛 克隆岛 薄荷岛 以及马尼拉周边客制旅游
第三国签证：菲律宾入境签证 泰国签证 马来西亚签证 韩国签证 日本签证 新加坡签证 印尼签证 等
中国大使馆：护照申请 护照补发 护照更新 文件认证 赴华签证办理 在华签证延期 在华工作签证 香港签证菲人力资源服：菲籍猎头/ 人事代管服务
第三国籍：多米尼克 圣基茨 圣卢西亚 安提瓜和巴布 瓦如阿图 格林纳达 土耳其 ， 墨西哥 印尼 巴拿马 几内亚比绍 瓦努阿图绿卡
第三国籍配套：护照激活 税务登记 驾驶证 无犯罪证明 电话卡 银行开户 激活护照 地址证明 护照/挂失/损坏更新 等 （以上国家的都有）
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