2022年菲律宾房产投资分析菲律宾房价走向
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截至 2022年第一季度，菲律宾马卡蒂中央商务区(CBD)的豪华三居室公寓的平均价格为每平方米 196,410 菲律宾比索（4,042 美元），租金回报率为 7.01% – 7.16%。
根据仲量联行的数据，2022 年第一季度马尼拉大都会的住宅租金同比下降 19.8%，至平均每月 38,700比索（796 美元）。按季度计算，最近一个季度的住宅租金下降了 1.2%。
在马尼拉大都会中央商务区的主要区域中，蒙廷卢帕的住宅租金在截至 2021 年第一季度的一年中跌幅最大，为 9.7%，紧随其后的是塔吉格(-9.3%) 和马卡蒂市(-9.2%)。帕赛(-7.7%)、马尼拉(-7.5%)、曼达卢永(-7.5%)、奎松市(-5.2%) 和帕西格(-1.9%) 。只有帕拉纳克在2021第一季度取得4.4％的同比租金涨幅。
菲律宾住宅空置率
预计在今年余下的时间里，租赁市场将保持低迷。
“我们预计 2022 年将进一步调整，尽管速度较慢，但在 2020 年录得显著下跌之后，租金下跌了 7.8%，超过了亚洲金融危机期间 3.7% 的下跌，”高力说。“我们预计租金将从 2022 年开始逐渐上涨。”
根据仲量联行的数据，在马尼拉大都会，由于租赁需求下降，尤其是在高端公寓项目，整体住宅空置率从上一季度的 7% 和去年同期的 3.5% 上升至 2022年第一季度的 7.3% 。
2021年第一季度蒙廷卢帕的空置率最高，为 12.2%，其次是马尼拉 (12%)、马卡蒂 (9.2%)、塔吉格 (8.7%)、帕赛 (8.4%) 和帕西格 (8.3%)。
租金收益率良好
根据全球房地产指南的研究，马尼拉大都会的总租金收益率保持良好，从 45 平方米的 7.01% 到 80 平方米的 7.16%不等。这些收益是税前价格，它们适用于高端项目集中的地区：马卡蒂中央商务区（Makati CBD）、奥迪加斯中央商务区（Ortigas CBD）、罗克韦尔（Rockwell）、BGC（Global City）。
今年菲律宾公寓供应量将强劲增长
根据高力国际的数据，马尼拉大都会中央商务区的公寓总存量在 2020 年较上年同期小幅增长 2.6% 至 133,460 套——较 2019 年的 9.4% 和 2018 年的同比增长放缓。由于新冠疫情，2020 年仅交付了约 3,370 套，低于 2019 年的 11,200套和过去十年的年均 7,900 套。
但随着限制放宽，此前暂停的公寓项目建设已恢复，预计今年供应将再次强劲增长。事实上，在 2021 年第一季度，竣工量几乎翻了两番，从上一季度的 1,080 套增至 4,145 套。据高力国际称，所有新增供应都在湾区，包括Six Senses Resort I – Scent Tower, Shore 2 Residences Building 3, 和Coast Residences（2,197套） 。
预计 2021 年将交付约 10,400 套，是去年完成交付的 3,370 套的三倍多。湾区和BGC将占今年总竣工量的 85% 以上。由于BPO的需求，湾区成为新的顶级公寓子市场，BGC因其拥有高端购物中心、办公楼和国际学校资源所以仍然是首选的住宅区。
总体而言，到 2023 年底，马尼拉大都会的公寓库存预计将达到约 159,900 套，比去年增加近 20%。
住宅建设出现好转
在经历了去年的新冠疫情影响之后，全国住宅建设现在出现了好转的迹象。2021 年第一季度，根据菲律宾统计局(PSA)的数据，住宅建筑许可证的数量在 2020 年下降了 30% 之后，同比增长 6.2% 至 23,364个 。经过2020年下降40%后楼面面积的住宅建筑许可按年上升4.2％至381万平方米，住宅建筑许可总值同比强劲增长 19.3% 至 4,622 亿比索（9,50.31 亿美元）。
菲律宾住宅建筑成本
2021年第一季度，菲律宾全国约有89.4%的住宅建筑为单体住宅。住宅单元的平均建筑成本为每平方米 12,128 比索（249 美元）。公寓的平均成本最高，为每平方米 20,258 比索（416 美元）。而单户型住宅单位最低，为每平方米 10,172 比索（209 美元）。
菲律宾外劳汇款
菲律宾是世界上最大的汇款接收国之一，拥有 1020 万菲律宾海外侨民工人 (OFW) 在全球 210 个国家和地区生活和工作，其中 47% 是永久移民，41% 是临时移民，其余为“非正规移民”。根据海外菲律宾人委员会(CFO) 的数据，在永久海外菲律宾人中，65.2% 居住在美国，其次是加拿大 (13.1%)、欧洲 (7.1%)、澳大利亚 (6.8%) 和日本 (3.4% ) 。
2020 年，外劳汇款总额为 299 亿美元（约占 GDP 的 8.3%），同比略有下降 0.8%。这是自 1999 年以来汇款首次下降，主要是由于新冠疫情。然而，即使在冠状病毒爆发之前，汇款增长就已经在放缓。2009 年至 2020 年汇款的年均增长率仅为 5.2%，而 2002 年至 2008 年的年均增长率为 15.5%。
据世界银行估计，这些汇款中有 60% 直接或间接流向房地产行业。这些 OFW 汇款为马尼拉大都会附近地区（如甲美地、八打雁和拉古纳省）的中低端住宅房地产市场提供动力。
马尼拉的住房市场分为三个部分
高端公寓和别墅：本地高收入者和外籍人士占据了这一细分市场。
中端公寓：每月摊销额约为 10,500 菲律宾比索（200 美元），目前需要超过 34,962 菲律宾比索（680 美元）的可支配收入，才能获得 200 万菲律宾比索（38,800 美元）的住房贷款。该细分市场已成为许多开发商的目标，并且对海外外国工人 (OFW) 具有吸引力。
社会化住房：大量人口居住的地方。
负担得起的住房短缺
尽管如此，菲律宾在低端住房市场有巨大的需求。根据细分和住房开发商协会（SHDA）的数据，在全国范围内，菲律宾的住房短缺量约为 400 万套。其中大部分将需要社会化住房 – 售价低于 450,000比索（9,250 美元）的单位。在马尼拉大都会，多达 30 万户家庭居住在非正式和半不宜居的住房单元中，占大马尼拉总人口的 8.7%。
为满足这些家庭的需求，政府启动了全国住房计划，为非正式定居者和其他收入不足的家庭提供住房，这些家庭没有足够的收入以现行市场价格租房或购买房屋。
社会化住房单位，或价格低于 450,000 比索（9,250 美元）的单位，可以每月摊销 2,302 比索（47 美元）购买。Pag-Ibig Fund（菲律宾语中爱的意思）是该国的国有和补贴住房贷款提供者，为社会化住房单元提供 30 年的固定利率。问题是这些低端住宅单位通常远离工作地点。
菲律宾经济
2020 年，菲律宾贸易逆差为 218.4 亿美元，低于 2019 年的 40.67 美元和 2019 年创纪录的 435.3 亿美元的逆差。2020 年出口同比下降 10.1% 至 638 亿美元，而进口下降 23.3% 至 856 亿美元。因此，根据 BSP 的数据，该国的国际收支 (BOP) 在 2020 年录得历史最高的顺差 160.2 亿美元。
2021 年 5 月，总体通胀率从上年的 2.1% 加速至 4.5%，并高于央行 2% 至 4% 的目标区间，主要受运输价格上涨的推动。BSP 预测今年通胀率将从过去两年的年均 2.6% 升至 4%。
尽管如此，在 2020 年经济大幅下滑 9.5% 之后，政府仍然希望今年能够实现 6.5% 至 7.5% 的经济增长目标。从 2010 年到 2019 年，菲律宾经济以平均每年 6.4% 的速度强劲增长，是东南亚地区增长最快的经济体之一。
根据菲律宾旅游部的数据，外国游客总人数从 2019 年的 826 万人次下降到 2020 年的 132 万人次，下降了近 84%。同样，去年的旅游收入同比下降 83.1% 至 814 亿菲律宾比索（16.7 亿美元），而 2019 年旅游收入为 4,822 亿比索（98.8 亿美元）。
PSA 的数据显示， 2021 年 4 月，失业率为 8.7%，高于上个月的 7.1%，但与 2020 年 4 月创下的 17.6% 的历史高位相比大幅下降。
2020 年，预算赤字增加到高达 1.37 万亿比索（280 亿美元），是 2019 年 6,602 亿比索（135 亿美元）缺口的两倍多，这主要是由于政府在新冠疫情引起的救济计划上的支出。按 GDP 的百分比计算，2020 年财政赤字相当于 GDP 的 7.5%，远高于 2019 年的 3.4%——这是有史以来最大的赤字。
杜特尔特的大建特建
2019 年，杜特尔特总统雄心勃勃的 1800 亿美元“大建特建”基础设施计划遭到抨击，此前声称 75 个旗舰项目中只有 9 个已经开工，原因是规划不善、路权问题、成本超支和工程问题。作为回应，政府修改了清单，取消了被认为“昂贵且具有挑战性”的项目。
杜特尔特总统于 2016 年制定的“大建特建”计划旨在通过新机场、铁路、快速公交、道路和桥梁、港口、能源设施、水资源项目和灌溉系统实现国家基础设施的现代化，以及防洪设施等。
2021 年 6 月，旗舰计划和项目的总统顾问秘书 VivencioDizon 表示，上述项目中有 11 个已完成，总额为 1,267 亿菲律宾比索（26 亿美元）。在杜特尔特于 2022 年 6 月卸任后，另外 29 个项目预计将在明年年底前完成，价值 2385 亿比索（49 亿美元）。这意味着他将留给继任者的众多项目正在筹备中。
投资其实就是找爆点，或者叫做找风口。俗话说，选择比努力更重要。所谓的选择就是选择一个风口，选择下一个投资的机遇点在哪里？过往，我们最清楚的一点就是中国走过了四十年高速的经济发展，其实中国在过去四十年就是世界上的风口，就是世界上的爆点。
那么接下来我们要去找的是下一个全世界的爆点在哪里？传统海外投资主要集中在英美澳加这些发达国家，但是如果我们真正希望在房地产投资方面获得一个高收益的话，我们的关注点，应该放在成长中国家。
这个就有点像上个世纪九十年代，或者三十年前很多台湾人香港人和外国投资者跑到中国来投资一样。他们就是看中中国的高速经济发展，以及因为这些经济发展所带来的市场机遇和房地产投资机会。那么现在我们就是要去找，全世界新的这种投资机会是在哪里？
毫无疑问，目前全世界经济增长最快的地方，其实就是东南亚。东南亚有全世界最高的经济增长率，也得益于全球主要国家制造业对外迁移。因为现在我们国家的劳动力成本上涨非常快，加上环保的标准，很多珠三角长三角的企业都把自己的企业迁到了东南亚。所以说，从东南亚里面去找机会，从大概率来讲的话，会是比较成功的一种选择。
那么为什么我们要选择菲律宾呢？这是一个非常有意思的话题。因为对我们来说菲律宾是大家一个既熟悉又陌生的一个国家。为什么这样说呢？菲律宾离中国非常近，从广州坐飞机过去，只要两个小时，就会抵达菲律宾的首都马尼拉。
虽然菲律宾离我们这么近，但是实际上我们过往对菲律宾的很多认知，受制于我们的新闻宣传的一些影响，多多少少脑海里会有一些误区。
先听我来说一说我心目中的菲律宾，或者是说当你去到菲律宾以后，你看到的会是一个什么样的国度。为何说菲律宾是个不该被忽视的国家。我非常喜欢研究一个国家的历史和文化，因为我们要理解它的现在和看到它的未来，从它整个历史的演变和场合的发展里面去找到它的一个逻辑，找到它未来发展的一个必然性。
菲律宾在我看来是整个亚洲地区最不像亚洲的国家，为什么呢？它是整个亚洲里唯一一个天主教国家，光这一点，它跟其他的亚洲国家区别就非常大。通常我们用一句话来形容菲律宾，叫做“四百年修道院，五十年好莱坞”，这句话概括了菲律宾的过往，这个殖民地整体的历史，以及它的文化演变。
菲律宾在十六世纪初，大概在1521年被西班牙进行殖民统治，殖民时间接近400年，一直到1898年，菲律宾成为了美国殖民地。在二战期间，它又短暂的被日本占领过几年。后来，美国再来进行一个治理。所以说，当你去到菲律宾，你会看到清晰的宗教信仰，因为在西班牙殖民的过程和后面美国殖民的过程中，它一直延续了这个天主教的传统。
目前的菲律宾，百分之八十二的人是信天主教的。对一个国家来讲的话，宗教的信仰其实是非常非常重要的，这样的一种宗教信仰让大部分菲律宾人都比较热情，好客，感恩和知足的。所以说去菲律宾，你看到的人，接触到各种类型的年轻人，你会觉得他们都非常友善。在菲律宾，如果看到人发火，那是一件非常罕见的事情。另外的一句话呢，就是五十年好莱坞。因为在后来美国治理期间，菲律宾人开始学习英语，所以说菲律宾是全世界三大说英语的国家之一。
所以说，我们来理解了这样的一个概念以后，就能够理解菲律宾现在的一些很有意思的现象。首先，菲律宾的人口非常多，超过一亿一千万。更加让人吃惊的是，它的人口每年增长率大概是1.9%。而中国的人均增长率，大概只有0.4%左右。
另外菲律宾的人口年龄中位数是是23岁，基本上是全世界最年轻的一个国家。而我们中国的人口年龄中位数是44岁，所以说你去了菲律宾，你看到的都是年轻人。为什么会出现这种情况呢？就是我们前面讲到的，菲律宾的宗教和它的一个历史。菲律宾是天主教国家，天主教是不允许堕胎的，怀上了孩子，就要把他生出来。
五十年好莱坞的生活方式影响，加上热带国家的一个天性，导致菲律宾的生活方式比较开放，所以说，菲律宾平均一个家庭大概是要生3个小孩。这些原因加起来，就让菲律宾成为一个很年轻的国家。这一点在到了菲律宾之后就会有特别充分的体验。
比如说你去那边，有很多的星巴克，麦当劳肯德基，很多都是通宵营业，在马尼拉的大道上面，在日落大道边上，在很多大街小巷里，你会看到很多很多年轻人，在那里聊天，在那里玩。很多人对菲律宾容易形成第一个印象来讲，就觉得它是一个很落后的国家，甚至觉得它是一个不安全的一个国家。
那么，当你去了菲律宾以后，你看到了这个城市，你接触到在那里的人，你这种感觉自然而然就会没有了。我去菲律宾很多次，菲律宾很塞车，但是我基本上没有看到人吵过架、按喇叭。在路上开车的时候，大家都是规规矩矩的。虽然很塞车，大家都是好脾气地去通过一个又一个的红绿灯。
因为我们希望我们的投资是建立在数据的基础上的，我们的结论是，菲律宾是唯一同时具备好的经济基础和高增速的国家。菲律宾其实在上个世纪七八十年代的时候，就号称是亚洲的纽约。它具有一个非常好的经济基础，只是在1998年亚洲金融风暴和2008年的金融危机以后，它的经济停滞了接近20年，但是它的经济基础是非常好的。
菲律宾2019年GDP增长率为6.9%，GDP总量达到3,593亿美元，人均GDP 3,300美元。但实际上，我们对比这些亚洲发展中国家，像柬埔寨，它的GDP大概只有菲律宾的十分之一，同样是年均增长GDP，菲律宾和柬埔寨都是在6%到7%之间的话，它的含金量是不一样的。如果对比泰国，泰国2019年的GDP大概是五千多亿美金，它跟菲律宾相比，比较接近。但是目前泰国的GDP增长大概只有3%左右。
所以说从未来的经济增长和投资机遇来讲，我觉得菲律宾还是值得大家去关注的，我们来看一看促进菲律宾经济增长的四大支柱产业：
一、高端旅游度假产业，GDP占比7.2%。在过去几年菲律宾高度发展高端旅游度假产业，目前菲律宾已经占了全球高端旅游产业大概60%的市场。
二、外劳汇款，GDP占比9.7%。因为菲律宾的人口很多，加上劳动力供应非常之充分，以及它基本上全部都是讲英文，菲律宾的劳动力在全世界来说是非常受欢迎的。据不完全统计，大约有一千两百万的菲律宾人在全世界从事各种类型的工作。
这里我们最了解的就是菲佣。这些人每年要从全世界各地汇大约四百亿美金，而且在高速增长。四百亿美金，寄回到这里来，构成了菲律宾很重要的一个外汇收入，这些钱汇到菲律宾以后最主要就是用来买房子，和改善他们的生活。
三、业务流程外包（BPO），GDP占比10%。因为菲律宾有年轻化的优势和英语优势，菲律宾人成为了全球很多大公司的选择，比如我们打电话给微软，打电话给丰田，接电话的和数据分析的很多都是菲律宾人。如果你现在去了马尼拉，到了晚上的时候你就能看到很多二十四小时灯火通明的写字楼，楼里的大部分人都从事服务外包行业。
四、旅游业，GDP占比13%。菲律宾的旅游资源非常丰富，因为菲律宾是全球著名的岛屿国家，有七千多个海岛，它的海水资源从各个方面来讲，其实是不比泰国差的。只是菲律宾没有像泰国一样，还没有把整个旅游服务产业做的非常到位，也没有把旅游产业作为它的核心产业。
所以说，在这几年开始，在菲律宾重视旅游产业以后，旅游产业会呈现一个成熟的发展。那么很著名的，大家应该很熟悉的就是长滩岛，薄荷岛，巴拉望，这些就是全世界知名的旅游目的地。我们预计，随着中国跟菲律宾关系的快速提升，陆陆续续有很多我们国家的一些城市接通与菲律宾的航线，因为现在主要是北上广，香港，厦门，这些地方可以直飞到菲律宾，我相信接下来还会有很多国内的城市会有航班直飞到马尼拉，直飞到宿务，直飞到长滩岛这样的一些地方。
至于菲律宾旅游这一方面，从目前看到的2018年的数据来看，相比2017年，中国的游客已经增长了一倍。那么我们接下来可以预期，未来几年，还会有高速的一个增长。菲律宾的经济从二十年的一个调整期走出来以后，从2013年开始，每年的GDP增长都是超过了6%，基本上都是在6.5%左右，2019年GDP增长6.9%。这样高速GDP的增长，再加上它的人口红利和充分劳动力，我们觉得，这构成了菲律宾接下来未来几年，经济持续增长，房地产高速发展的强大推动力。
接下来，我想重点说一说中国跟菲律宾源远流长的关系。在十四十五世纪初，郑和下西洋的时候去到了菲律宾。当他去了菲律宾，他就觉得，哎好奇怪，我在菲律宾怎么看到了这么多福建老乡，后来大家都发现其实中国跟菲律宾之间的这种关系，已经持续了一千年。
从福建台湾这边过去的很多渔民就经常往来菲律宾这一带，一直以来中国跟菲律宾的关系，民间关系是非常融洽的。很多人也会有一些印象，就是菲律宾好像很反华。我来到菲律宾以后，跟很多已经在这边呆了很久的老华侨进行交流，他们听到这个说法之后都很愕然，说菲律宾一点都不反华，我们华人在菲律宾跟本地人关系相处的非常好。
因为华人非常勤奋，又会做生意。目前菲律宾十大富豪里面有七大，都是华人。华人赚了钱以后会在这边捐款修学校，建医院，建消防局，做了很多善事。所以说在菲律宾，华人跟本地人的关系，在这几百年以来都很融洽，民间的关系其实一直是非常好的，那么为什么我们对菲律宾原本的印象相对来讲会比较片面呢？其实我们去思考一下就知道了。
原来的菲律宾，跟美国的关系特别好，跟中国政府的关系一直以来是不怎么好的。自从2016年菲律宾新的总统上台以后，他采用的是一个很务实的外交政策。很看重跟中国之间的关系。我们都知道，跟中国关系好的话，中国会给到很多的经济支持，很多的基建项目，很多的低息贷款。其实现在很多第三世界的国家，尤其是东盟的这些国家在中国跟美国两个超级大国之间，都会采取这种务实的外交政策，这种政策可以让他们的利益最大化。
2016年开始，中国跟菲律宾关系就恢复非常快。实际上这几年，据不完全统计，中国人来这边来做生意，从事各种类型行业的，有四十万人左右。你现在来到马尼拉这个城市，作为一个华人，你看到的和你听到的，其实没有陌生感。就不像去泰国，在泰国那里看到的文字你看不懂，但是你在菲律宾看到的都是英文。
菲律宾房产投资指数为何急速攀升？
菲律宾的房地产从2016年开始逐渐起步，这个起步其实也是来源于2013年菲律宾经济增长以后，人民收入水平的提高，以及大量外资和国际外来人口的到来，拉动了对房地产的一个需求。2016年开始起步以后，菲律宾房地产就开始呈现一个向上发展的势头。
从一个房地产周期角度来看的话，我们知道有一句话叫做“横有多长竖有多高”，所以这一轮菲律宾房地产的热启动，本质是来源于菲律宾经济的发展。我们预计菲律宾的房地产会往上增长8-10年，这是一个基本的估计。目前菲律宾的房地产市场是比较健康的，2018年菲律宾公寓的供应量是5万套，卖给外国人的只有2万套。菲律宾有规定，公寓60%卖给本国人，40%卖给外国人，外国人是不能够买别墅，只能买公寓。
全世界过来投资的人里就包括中国人，日本人，美国人和韩国人，以及澳大利亚、欧洲人。因为马尼拉本身就是一个很国际化的城市，加上它以英语为主，所以全世界有相当多的人选择来到这里投资生活居住。
为什么菲律宾的房地产有可持续发展的动力？
一、租金回报率。目前菲律宾的租金回报率，普遍在5%-6%。比如说你在那边买一套五十万的房子，一年租金大概是在2.5万到3万块钱左右。这是一个正常的标准，基本上在中心区里面的房子大部分可以做到的。这个回报率已经比我们中国的要高很多了，现在的中国的一线城市的普遍的租金回报率大概只有1%到2%左右。
二、菲律宾的房价还没到顶。马尼拉作为菲律宾首都，它的人口是两千四百万，但是占地面积却只有上海的十分之一，那么目前马尼拉的房价是多少呢？菲律宾马尼拉中心区期房房价3万-4万人民币一平米，马卡蒂和bgc最顶级的公寓期房房价7万多一平米，次中心区期房房价2万-3万人民币一平米。这是套内面积，没有公摊。
如果说按照国内的建筑面积来算，那可能就只有1.5万到2.5万人民币。所以这个价格远远比国际一线城市的价格要低很多，大概只有曼谷房价的一半。曼谷现在中心区最贵房子价格大概是在10万人民币一平米，而菲律宾目前中心区最贵的房价，最贵的7万多一平米，而且是真正的豪宅。
三、杜特尔特的“大建特建”计划。菲律宾政府于2017年4月推出一项名为“大建特建”的大规模基础设施投资计划，预计在六年内投资8.4万亿比索（约合1.16万亿元人民币）在菲全国进行基础设施建设，建设项目涵盖道路、桥梁、机场、铁路、港口、防洪设施等多个领域。目前有多家中国企业参与菲律宾基础设施建设项目。
菲律宾国家经济发展署（NEDA）的文件显示，菲政府“大建特建”计划下的75个旗舰项目中，约有21个项目或将在2022年之前完成。关于旗舰项目状况的备忘录显示，其余54个项目将在2022年以后完成，但会在本届政府期间开始实施。
马尼拉跟上海的对比，为什么拿他们进行对比呢？
一是他们都属于国际比较知名的城市。第二个是他们的人口是一样的。但是，如果你仔细对比来就会发现，马尼拉人口的平均年龄，是23岁，上海是37岁。房价方面，马尼拉大概只有上海的四分之一。但是马尼拉的房产产权是永久产权，而且没有公摊。同时全部都是精装修，而且不限购的。马尼拉的租金回报率是5%以上。
那么更加吃惊的是什么？马尼拉的土地面积只有上海的十分之一。那么你可以想象马尼拉的人口密度。这一点当你去到马尼拉，你会有最深刻的感受。你会看到大量的二十多平方米的房子，我还看到过二十四平方可以做到一房一厅，三十多平方可以做到两房一厅。我们会觉得，好奇怪，这么小的面积，他们住进去，能够开心吗？他们会说，哎呀，我们很习惯。
