菲律宾楼房外国人占比40%的问题

对于有在菲律宾投资房产经历的投资者，可能会知道一个问题，就是菲律宾的房子只有能40%的份额被销售给外国投资者，余下的必须是销售给本地人。也就是说可能一栋楼会出现给外国人的份额已销售完毕，但其余的60%仍然在售。前几年这种情况是不多的，因为外国投资者较少，但这一两年，随着外国投资者的拥入，热门楼盘基本上40%一销而空，可能当天只剩一点大户型或尾盘。从2017年以来，即使房价飞涨，40%日光的情况也是时有所闻。

那么这一规定是怎么来的呢？根据1987年菲律宾宪法规定，菲律宾土地归私人所有，菲律宾禁止外国人拥有土地,但可以购买高层住宅，不能购买别墅。另外，宪法规定，外国人不得在菲律宾购买土地，但外国公民或公司可以先成立一家菲律宾公司。公司的股权外方占40%以下（含40%）,菲方占60%以上（含60%）,并且公司至少有5人。账户的户头可以单独为外国公民，可以由外国公民控制房产收入所获得的资金。该公司在购买菲律宾土地前，须得到菲律宾投资委员会的许可，才可进行土地买卖的交易。当然，这说远了一点，我们可以这样理解，在菲律宾，我们把销售的每一栋大楼本质是就是一个公司形式，土地由该大楼公司拥有，这样，购房者就成了股东，再根据上面的宪法规定，外方须占40%以下（含40%），由此可以理解，为什么外国人只有购买40%的份额。

另外，菲律宾投资者租赁法案（第7652号共和国法案）规定，允许外国投资者在菲律宾租用商业用地最长不超过75年(过去规定为50年）。根据该法，任何到菲律宾投资的外国投资者在遵守菲律宾法律和下列条件的情况下，可租赁私人土地，土地租赁合同期限为50年，仅可一次性延长25年，也就是最长75年。 所以如果楼盘开发的土地是租来的话，外国投资者份额是不受限制的，可以100%出售给外国人，但是这种情况下，该房产的产权就不是永久性的了，不过对一般投资公寓，现在这种情况是很少的，几乎都是永久产权。即使有这种情况，开发商也肯定会告知，所以不用担忧。

由40%份额引出的一个问题是，在后期的二手房交易中，一定要注意查明交易标的所在物业的外国人占比，如果已起过40%，是不能再交易的。

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