菲律宾期房现房买卖交易流程

在菲律宾买房，如果是一手房还比较容易处理，毕竟菲律宾的开发商基本上就那几家大房产公司，买房只要根据他们的流程就行了，也没有可以商谈的余地，合同都是标准的，所有标准条款都不会根据客户要求来修改。

但是买二手房就比较复杂，毕竟二手房是从私人业主手上买，合同条款要双方洽谈，最重要的是流程跟国内不一样。在国内，买卖双方只需要一起去过户，流程就算完了，但是在菲律宾并不一样，签完合同，给完钱，再办理过户手续，并且新的房产证要等3个月左右才能拿到（这一点是国内客户最不习惯的，总觉得钱已经给了，但是房产证不能当时办好）。

以下是可能遇到的买卖二手房的情形：

1、期房，业主转让合同（无税）

因为很多业主是期房时候买入的，但是在交房之前就想卖掉，此时多半是未付完全款的。这种情况比较简单，因为房子还在开发商手上，业主也还没有办理房产证，只需要双方去开发商更名办公室办理更名即可，一般收费10-30万比索，各个开发商的收费标准不同。新的业主只需继续供款给开发商即可。

比如前业主买入的时候是800万比索，已经供款400万，还欠开发商400万，但他现在要卖950万。那么你需要支付550万（400万已付的房款＋溢价150万）给前业主，剩下400万给开发商（可全款可分期，具体看前业主之前的付款方式）。但是也有一些开发商比如Ayala，不允许这么做，只能按照正式的二手房交易来转让，那样就要交6%的税。

2、现房，有房产证（需交税）

这个房产证并不是买卖双方交易当天就能办下来的，是需要等双方签完合同，付了款，由中介前去办理，与此同时有各种名目的税费要交。

具体流程：交定金，约10% >>>签订Contract to Sell，这个合同是双方同意买卖的各种细节和条款（需要律师公证）>>>付全款，签订Deed of Absolute Sale（表示卖方已完全放弃了对房子的所有权益，并将其更名给了买方，需要律师公证），可以银行转账，或者当面支付，卖家当面给房产证>>>办理房产证过户（3个月左右，一般是中介办理）。

3、现房，无房产证

1）有些欠银行贷款的房子，业主本人没有房产证，这时候新的买家在签订Deed of Absolute Sale之前需要支付金额帮业主把房产证拿回来，其它流程基本跟上面一样。（需交税）

2）还有一种情况是，业主在期房阶段买入的房子，已经到了交房时间了，业主不想付尾款，想在此时卖掉，这种情况仍然是合同转让，只不过需要一次性支付给业主以及开发商所有房款。开发商收到款项之后会给新的买家办理房产证。（无税）

买卖双方签订协议>>>提交申请给开发商>>>新业主跟开发商签合同。

4、现房，银行收回并进行拍卖的房子（需交税）

这种房子是跟银行交易。价格都是银行报的，没有讲价余地。首先跟银行提交一个offer，银行在约2周内确定没有其他人出更高价的时候就可以走过户流程了。